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发布时间:2019/12/19 21:12:15 | 来源 :澳门金沙线上娱乐网地产 | 作者:陶夭夭

今日,随着港交所的钟声敲响,时代邻里和保利物业分别在香港上市。至此,香港资本市场又多了两家物业公司。成功登陆港交所创业板,对处在资本寒冬之下的企业而言,无疑是一件可喜可贺的事情。 

然而,尽管两家同是物业公司,又在同一天敲钟,却遭遇冰火两重天:保利物业挂牌后,股价一路上扬;时代邻里跌破发行价,资本市场兴趣寥寥。

挂牌首日破发因与果 

历经五个月的预热和准备,时代邻里终于如愿以偿,搭上了通往资本市场的火车。 

12月19日,时代邻里在港交所上市发行。与同一天上市的保利物业,股价持续上扬不同的是,时代邻里股价表现不佳,首日挂牌便遭遇破发的窘境。

时代邻里开盘价为4.89港元/股,比发行价5.15港元/股下跌5.05%,此后继续下行,截至今日上午收市,时代邻里报4.85港元/股,市值44.07亿港元。

针对时代邻里上市破发,有观点认为,不见得是坏事,破发说明市场回归理性,回归理性才能更好地做产品,而不是动辄数字惊人的高估值。

然而,对时代邻里有无兴趣,资本市场早就给出反映。在此之前,时代澳门金沙线上娱乐年内三次公告分拆消息,但并未引起股价上扬。11月28日,股价甚至继续走低。

港股一向对估值非常吝啬,但因看中物业股背后的房企,能给他们带来确定性增长,2019年在港股行情没怎么上涨的情况下,除了保利物业之外,股价翻倍上涨的物业股有6家之多。

反观时代邻里,为何同样是背靠房企,却遭遇冰火两重天?除强者恒强的“马太效应”外,“公司规模、业务结构、财务结构,以及物业股所背靠母公司实力的差异,给市场带来的不同预期,导致股价走势和估值的绝大差异”,澳门金沙线上娱乐企业资本副理事长柏文喜告诉澳门金沙线上娱乐网地产

他继续指出,资本市场是从经营的独立性和稳定性,企业的成长性和盈利能力来综合判断企业的。

造血不足、输血肾亏

物业公司大多是大型房企分拆出来的关联性企业,大部分收入来源主要依赖母公司的项目输送。母公司规模越大,物业公司规模效应越明显。反之,亦然。时代邻里背后站着的正是时代澳门金沙线上娱乐。

在房住不炒、融资收紧的政策下,时代澳门金沙线上娱乐发展略显疲态。2019年上半年,时代澳门金沙线上娱乐录得合同销售金额312.3亿元,仅仅完成全年750亿销售目标的41.6%。相较于去年同期接近53%的销售增速, 时代澳门金沙线上娱乐今年20.1%的销售增速,数据下滑了不止一星半点。

据公开资料显示,时代澳门金沙线上娱乐新增拿地金额187.6亿元,已超出去年全年的实际拿地金额,虽然上半年毛利率上升,突破至32.5%,但在进一步拓展城市布局数量后,将面临行销成本管控的考验, 土增税及合营项目也将分去一部份归母利润。这也相应的影响了时代邻里的增量空间。

时代邻里的在管面积增加有限。澳门金沙线上娱乐网地产梳理发现,2016年至2019年上半年,时代邻里在管物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和3470万平方米。反观其他企业在管面积,保利物业为2.6亿平方米、雅生活破5亿平方米、彩生活破12亿平方米。

在管面积增加有限、造血粮食不足的情况下,时代邻里还向时代澳门金沙线上娱乐“输血”。2018年以来,时代邻里以若干应收物业费及物业费收取权为抵押,设立资产抵押证券,资产抵押证券用于向时代澳门金沙线上娱乐提供未偿还余额分别为16.01亿元,及15.26亿元贷款。 

为此,时代邻里的资产负债率高于同行,2016年至2019年上半年,分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年,上市前十家物业企业资产负债率普遍维持在80%以内,碧桂园服务和绿城服务的资产负债率分别为57.81%和63.29%。 

“母公司往往因为规模较小,融资能力和融资条件较差,融资渠道狭窄,不得不尽量减少对于附属物业公司的‘输血’,甚至从物业公司‘抽血’来支持母公司的发展”,柏文喜说。

真的恢复自由身了?

随着港交所的钟声敲响,造血不足、输血肾亏的时代邻里终于恢复“自由身”。

面对母公司销售增速放缓、增量空间有限的现实,通过兼并收购实现规模扩张,显然成为时代邻里上市后的“宿命”之战。

12月19日,在时代邻里上市仪式上,公司董事会主席兼非执行董事白锡洪透露,通过收并购来扩大规模是必须的,此次IPO之后将有一部分资金用于收并购,时代邻里会加快收并购步伐。 

白锡洪还表示,时代邻里不只是希望增加住宅管理面积,更希望在非业主增值服务、第三方专业服务方面取得突破,实现同步增长。

事实上,从2015年至2019年6月30日,时代邻里就已经有意识的向独立第三方物业的获取上倾斜,收购了珠海市原兴、广州万宁、佛山市合泰、清远盛业及清远市荣泰、广州东康等物管公司。 

然而,尽管第三方外拓物业的在管面积比例扩大,但时代邻里营收增长能力仍然欠缺,收入占比一直在40%左右徘徊。2016年至2019年上半年,时代邻里管理外拓项目产生的收入分别为4160万元、7560万元、1.08亿元、1.04亿元,占比为40.5%、36.3%、41.9%、35.1%。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,并购对于物业公司和开发企业来说有着很大差别,体量、品牌、运营能力以及具备超过同类公司的独特资源优势,是影响企业收并购的重要因素。因此,并购的难度还是在于如何通过自身优势实现有效并购,并实现规模化有序增长。

时代邻里试图通过开拓第三方业务,减少与母公司的利益挂钩,但理想丰满,现实骨感,上市后的时代邻里或没法置身事外。                        

一方面,时代澳门金沙线上娱乐的存量房产,仍然占据时代邻里在管面积的大头;而另一方面,若时代澳门金沙线上娱乐基本面持续下行,进入资本市场后的时代邻里,或没法得到母公司的输血,还得继续背负着向母公司输血的压力。

横算竖算,时代邻里既不“时代”,也不“自由”。

(责任编辑:陶婷)
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